איך למכור את הבית שלכם בעצמכם

תוֹכֶן

• בשלבים
• חלק 1 ביצוע הצעדים הראשונים
• חלק 2 מופע ברחבי הבית ומושך קונים
• חלק 3 קבל הצעה במהירות
• חלק 4 סגור את המכירה

מכירת הבית בעצמך יכולה לחסוך לך עשרות אלפי יורו שלא תשלם לסוכן נדל"ן. אבל אם רוב האנשים בוחרים לפנות לסוכן נדל"ן למכור את ביתם, יש סיבה טובה לכך: מכירת הבית שלך דורשת עבודה רבה, ידע וסבלנות. אם אתה מוכר בית בפעם הראשונה או סתם רוצה לדעת כיצד לשפר את טכניקת המכירה שלך, שום דבר לא מכה על אסטרטגית תקיפה טובה.

בשלבים

חלק 1 ביצוע הצעדים הראשונים

1. 
   

   
   נקה את הבית. נקה ברגע שתחליט למכור את הבית שלך. אל תשכח את המקומות שהתעלמו לעתים קרובות כמו תנורי חימום, תריסים, מרזבים ומסגרות חלונות. לשמאי תהיה תפיסה טובה יותר של הבית כאשר הוא נקי ויעניק לו ערך גבוה יותר. הקונים ימצאו את זה גם אטרקטיבי יותר.
   • כרגיל, אתה מסתכן בהזנחת היבטים מסוימים של ניקיון שלא יחמקו מביקורת מצד קונים פוטנציאליים. אם אתה רוצה לעשות את הרושם הטוב ביותר האפשרי, תשלם עמלות נוספות כדי לשכור את שירותיה של חברת ניקיון, לפחות עבור ניקיון ראשוני ראשון. אל תזלזל בכוחו של שטיח קיר ללא כתמים.
   • ביטול עסקים מסורבלים בזמן הניקיון. הבית שלך ייראה מרווח יותר כשאתה אוסר על כל הפריטים המיותרים. לאחר מכן תראה הבדל גדול במראה הארונות שלך, המוסך, אולם הכניסה והשירותים. קונים אוהבים להרגיש שהם משקיעים במשהו מרווח והפרזה של הבית שלך תעזור להם להרגיש בבית. אם אתה מתקשה לוותר על מה שלך, אחסן אותו באופן זמני ביחידת אחסון.

2. 
   

   
   
   
   בדקו את הנכס שלכם. אתה בטח רוצה למכור את הבית שלך במחיר גבוה, אבל אתה צריך להיות מציאותי. מספר גדול של בתים למכירה על ידי הבעלים נותרו למכור מכיוון שהוא מאמין שהבית שווה יותר מערך השוק או מכיוון שהמוכר שם לו יעד ומסרב לנהל משא ומתן. שמירה על שירותיו של איש מקצוע עצמאי תעניק לך טווח מחירים ומדד סולידי במידה וקונה או סוכן נדל"ן יאשים אותך בהיותך יקר מדי.
   • אל תסתמך רק על הערכת העיר. הערכה עירונית אינה מיושנת ולעיתים רחוקות היא משקפת את המציאות של שוק הנדל"ן.
   • חפש עסקאות דומות. במקרה שלך, העסקאות הדומות הן הבתים האחרים הדומים לשלך ולמכירה בשכונה שלך. אלה קובעים לרוב, לטוב ולרע, את טווח המחירים בו יירד ערך הבית שלך. השתמש תמיד בעסקאות דומות כאשר אתה מעריך ברצינות את ערך הבית שלך.
   • שכור מומחה נדל"ן. לקספרט יבקר בנכס, יבצע מדידות של הנכס, יתעד תצפיות, יצלם, יחקר את האזור, יזהה נכסים דומים שנמכרו בשכונה ואז יאסוף אותו בכדי לקבוע את שווי הבית שלך. ביקורו של מומחה יהיה יקר בהרבה משירותיו של סוכן נדל"ן והערך שהוא ייחס לנכס לרוב יהיה מדויק יותר. בנקים רבים מחזיקים ברשימה של מומחים מכובדים המוחזקים לצורך חידוש הלוואות או משכנתא. שוחח עם היועץ שלך ובקש ממנו להפנות אותך למומחה כנה, מיומן ומקצועי. כשאתה מקבל את עותק ההערכה, צור עותק שני ושמור במקום בטוח. השתמש במקור למשא ומתן עם קונים רציניים.

3. 
   

   
   
   
   אבחן את הבית שלך כאשר קונה עתידי יבקר בנכס שלך, הוא ירצה לדעת מה הסיכונים הטכניים הפוטנציאליים. אז, תתכוננו לאירוע זה. יש לאבחן את הבית שלך לפני שאתה משווק אותו. לפני שתעשה זאת, עליך לבצע תיקונים גדולים במכשירים, אינסטלציה, התקנת ספיגה, חשמל, חימום וכו '. כך שהאבחנות הן לטובתך. שימו לב כי בכל המקרים האבחנות הינן חובה. המאבחן יבדוק גם את הגג ואת היסודות. עקוב אחר המלצותיו ובצע את התיקונים הדרושים. בדיקות נוספות שהזמין הקונה הינן בדרך כלל על חשבונו.

4. 
   

   
   וודאו שהבית שלכם מוכן לקבל את פני החדשים לפני שהוא משווק אותו לשוק. רוכשי בית הם בעצם עצלנים. אם יש להם את הרושם שהם יצטרכו לבצע עבודות עפר נוספות, אינסטלציה, מכשיר או חשמל לפני שהם יוכלו ליהנות מהבית, הם יחזרו בה כשיגיע הזמן לשלם, גם אם שאר הבית שלכם הוא עניין טוב. אז הקלו עליהם: שכור מישהו שיעשה את העבודה או פנה לבונה אב שיביא את הבית שלך מוכן לקבל את הבעלים החדשים בהקדם.

חלק 2 מופע ברחבי הבית ומושך קונים

1. 
   

   
   ערוך סיור נדל"ן וירטואלי 360 °. לאחרונה טכנולוגיות מאפשרות לכל אחד לבקר בנכס מהבית. כתוצאה מכך אתה מציג את הנכס שלך בשקיפות מלאה. זה מגביר את האמון של הקונה העתידי שלך. בנוסף, אם איכות הביקור ב- 360 ° אינה ניתנת להחלפה, היא יכולה ליצור את המועדף בקלות. יש שחקנים שהתמחו בסיורים איכותיים. סוג סיור וירטואלי בנדל"ן בגוגל כדי למצוא בקלות.

2. 
   

   
   דע את נקודות המכירה שלך. ערוך רשימה של מגרשי מכירות שימשכו קונים לפני שתשקיע את הנכס שלך בשוק. טיעונים אלה עשויים לכלול מחוזות בתי ספר מצוינים, שיפוצים אחרונים, זכויות קניין מוקנות, חלונות או בידוד החוסכים אנרגיה ומכשירים חדשים. הדגש את הנקודות הללו בפרסום שלך, כשאתה מדבר עם אנשים או כאשר קונים פוטנציאליים יבקרו בבית שלך. שינן אותם כדי שלא תשכח שום דבר.

3. 
   

   
   בחר את הרגע הנכון. שוק הנדל"ן פעיל יותר במהלך הקיץ, מכיוון שאנשים מעדיפים לזוז כשהוא חם והילדים בחופשה כדי להימנע מהם להחליף בית ספר באמצע שנת הלימודים. התחל לנסות למכור את הבית שלך באפריל או מאי ולפרסם כל הקיץ. אם אתה עדיין לא מוכר בסוף הסתיו, צמצם את מאמציך והתחל שוב כאשר הטמפרטורה תחמם שוב.
   • עליכם להיות מודעים להשפעה של מגמות שכונתיות במכירת בתים. אם השכונה שלך היא הזירה של מכירות מוגברות של בתים יקרי ערך, עסקאות אלה יגדילו את ערך הבית שלך. מצד שני, אם הבתים בשכונה שלך הם אירועים כספיים או מכירות בהפסד, שווי הבית שלך יקטן. עקוב אחר מגמות השוק של שכונתך כדי להימנע מהתקופות של מכירות בהפסד. לדוגמה, ברוב השכונות, הערך של נכסים דומים שנמכרו משמש בדרך כלל רק במשך 90 יום. יתכן וזה שווה לחכות כמה חודשים כדי לקבל מחיר טוב יותר עבור הנכס שלך.

4. 
   

   
   הראו את הנכס שלכם. חלון הראווה של הנכס שלך חיוני למכירת הבית. זה מאפשר לקונים פוטנציאליים להיות מסוגלים לדגמן את רכושם שלהם כמו גם את חייהם בביתך. אם הם לא יכולים להקרין כי הבית שלך עמוס מדי, מלוכלך, צבעוני או מקורי מדי, כנראה שהם לא יחזרו. עדיף להפוך את הבית למרווח, נקי, חסר טעם (כן, חסר טעם!) ומסורתי ככל האפשר.
   • נסה לשמור רק את הרהיטים החיוניים לחלוטין בתוך הבית. אם לא השתמשתם באחד הרהיטים שלכם לפחות שלושה חודשים, אז אחסנו, מכרו או השליכו. זה יעזור לחדר להראות גדול יותר.
   • סדר את האובייקטים בזה אחר זה או בקבוצות של 3 או 5 חפצים. השתמש בכמה שפחות חפצים. אובייקטים מושכים יותר כאשר הם מסודרים בקבוצות מספרים אי-זוגיים, לא ברור מדוע. רענן את חדרי ביתך עם פרחים טריים וקעריות פרי.
   • סקור את כל החלקים שלך וצבע אותם במידת הצורך. בדוק את השטיחים והחלונות בכל חדר ונקי במידת הצורך.
   • שימו לב למראה החיצוני של הבית שלכם. הסר את הצמחים שמסתירים יותר מדי את הבית שלך. עשב והוסיף מאלץ במידת הצורך. בדוק את מצב הצבע החיצוני של הבית שלך. בדוק איך זה נראה מהמדרכה ובקרוב מאוד. שים את עצמך במקום הקונה!
   • הסר את כל התמונות האישיות שלך, מכיוון שהדבר נוטה לגרום למבקרים לא להרגיש בנוח.
   • ערכו תמונות מקצועיות המדגישות את כל החדרים ואת החלק החיצוני של הנכס. אם השמש מאירה חדר, צלם תמונות של אותו חדר ביום שמש, מוקדם בבוקר או בשעות אחר הצהריים המאוחרות. הדליקו את האורות מכיוון שזה יצור מצב רוח מיוחד, עשו זאת גם אם הצלם לא מסכים.
   • הקישוט של הבית שלך עלול לא לפנות לקונים פוטנציאליים, למשפחה אין את הטעמים של יחיד. הבית שלך ימשוך אנשים רבים יותר מאחרים.
   • שימו לב במיוחד לשירותים, השירותים והמטבח. שים מגבות יפות בחדר האמבטיה והניח כמה פרחים. אם אין לכם הרבה עציצים, הניחו במטבח סלים יפהפיים או שניים מלאי פרי בהיר ותלו תנורים יפהפיים או שניים.

5. 
   

   
   פרסם. הצבת שלט "למכירה" היא שיטה טובה אם הבית שלך ממוקם בשכונה עמוסה, אבל אתה יכול לעשות טוב יותר.
   • פרסם באינטרנט. פרסם את מכירת הבית באתרי מכירות נדל"ן. בדוק מודעות בעיתון המקומי וגלה על זמינותן באופן מקוון. אם אתה חובב הרשתות החברתיות, ציין לעתים קרובות כי הבית שלך למכירה. שימו לב, דאגו לכתוב את המודעה שלכם ברשת, עדיף להקדיש מספיק זמן לביקורים טובים, להימנע מסקרנים ולמכור מהר יותר.
   • העלה פוסטרים. אם התקנות המקומיות מאפשרות, פרסם שלטים על העמדות בצמתים מרכזיים.
   • מצא קונים פוטנציאליים. התקשר למנהלי הבנקים ולמנהלי בתי הספר והודיע ​​להם שיש לך בית נהדר למכירה למקרה שהם מכירים משפחה שמחפשת בית חדש. אם אתה יודע שחברה מקומית לעתים קרובות שוכרת עובדים מאזורים אחרים, צור קשר עם מחלקת הגיוס או מחלקת משאבי האנוש שלהם ואמר להם שהבית שלך עומד למכירה. עשו הכל כדי לאנשים לדעת שהבית שלכם עומד למכירה.
   • שחק מפה לאוזן. ודא שכל החברים, המשפחה והקולגות שלך יודעים שאתה מוכר את הבית שלך. אם עליכם למכור במהירות, הציעו תגמול. אתה יכול להציע בקבוק יין במחיר מופקע, טיול במסעדה או כל תגמול אחר לכל מי שמוצא קונה פוטנציאלי להציע הצעה לקנות.

6. 
   

   
   דע כיצד להציג את ביתך. כאשר קונים פוטנציאליים או סוכן הנדל"ן שלהם מתקשרים אליך לבקר, היו זמינים וגמישים ככל האפשר. הרבה אנשים ירצו לבקר במהלך היום, כך שכנראה תהיו בעבודה. אם אינך יכול להיות חופשי, שאל חבר קרוב או בן משפחה אם הוא / היא עשויים להיות נוכחים.
   • צרו אווירה שלווה ונעימה. אחסן במהירות לפני שהמבקרים מגיעים. הסר את האוכל מהדלפק, הכניס את הכלים למדיח כלים ואסוף את הבגדים המלוכלכים. הדליק נר ריחני אם יש לך שימו לב או תפיל כמה טיפות וניל על מגש אפייה שתכניס לתנור לחום של 120 מעלות. מדליק כמה אורות ושם קצת מוסיקה קלאסית רכה. אם הטמפרטורה מאפשרת זאת, פתח כמה חלונות. אם לא, צרי אש באח או שים מעט חום. המחוות המעטות הללו יעניקו אווירה חמה ושלווה לביתכם.
   • היה מארח בשיא. זה נראה ברור. עם זאת, יש אנשים שרוצים למכור את ביתם עד כדי כך שהם שוכחים את כללי התקינות הבסיסיים. ברוכים הבאים לקונים פוטנציאליים בלחיצת יד איתנה ולהביט בהם בעיניים. הציג את עצמך ואז שאל ושנן את שמותיהם. כאשר הם נכנסים לביתך, הציעו להם מים או חטיף קל. התעניין במרכזי העניין שלהם (האם יש להם ילדים? האם הם אוהבים בעלי חיים?). הדגש את המאפיינים של הבית שלך שמתאימים למרכזי העניין האלה. קח את הזמן שלך במהלך הביקור, חדר אחד אחרי השני. בסיום, שאלו אם יש להם שאלות או אם ברצונם לעיין בפרטים מסוימים. הכן כרטיס או דף נייר קטן שעליו תציינת את איש הקשר שלך ותן לו אותם כשאתה נפרד. בהיותם אדיבים ומוכנים היטב, תתן להם את הרושם שהם יוכלו לעשות איתך עסקים מבלי להיתקל בבעיות משמעותיות.
   • היה חיובי. היו כנים, אך אל תגזימו בהיבטים השליליים של הבית ואל תתנצלו על הבלגן. אם מכירת הבית שלך מונעת מגירושין, אובדן עבודה או טרגדיה אישית אחרת, אל תתווכחי עם הקונים הפוטנציאליים שלך, אפילו לא צוחקים ("יכולתי לשמור על הבית אם בעלי היה שומר על מכנסיו!") . הפוך את האינטראקציות שלך לחיוביות ככל האפשר, כך שהמבקרים שלך ישמחו ונרגשים כאשר הם עוזבים את הבית שלך.
   • מקם את חפצי הערך שלך בבטחה. אחסן את כל הפריטים הבלתי ניתנים להחלפה תחת מנעול ומפתח במקום בטוח לפני פתיחת דלתך לזרים. לעולם אל תשאיר קונים ללא השגחה ואם הם מבקשים רגע של אינטימיות, השאר אותם במטבח או בחוץ, בגינה.

חלק 3 קבל הצעה במהירות

1. 
   

   
   תן לעצמך א המועד האחרון. לאחר תאריך זה, תצטרך להוריד את מחיר המכירה אם טרם הוצעה הצעה רצינית. מוכרים רבים מתומחרים מדי לביתם. הם שומרים על מחיר גבוה זה זמן רב מדי ובמשך תקופה זו הם ממשיכים לשלם עבור אחזקה, שדרוג וארנונה. לפני שתתחיל ברצינות, קבע תאריך ממנו תוריד את מחיר המכירה של הבית שלך אם טרם השגת הצעות. לדוגמא: "אם לא הגעתי להצעה לאחר חודשיים, אני מוריד את המחיר בסכום של 20,000 אירו. אם אחרי חצי שנה עדיין לא יהיה לי שום דבר, אני אפיל עוד 70,000 אירו". על ידי קביעתך מועד כדי לשנות את מחיר הבית שלך, אתה יכול להפוך את הרגשות פחות חשובים להחלטה שלך ואתה יכול למכור את הבית שלך מהר יותר.

2. 
   

   
   שים את עצמך בנעלי המוכר. אם לא קיבלת הצעות כלשהן, צא לטייל בשכונה. תכניס את עצמך לנעלי המוכר ושאל את עצמך "האם הייתי קונה כאן בית במחיר שהם נמכרים? ענה על שאלה זו על ידי כנות עם עצמך. אם אתה מסיק שבתים אחרים בשכונה שווים יותר משלך, אז הגיע הזמן להוריד את מחיר הבית שלך כדי להפוך אותו לאטרקטיבי יותר.

3. 
   

   
   תציע הטבות. מצא דרך להפוך את ההצעה לאטרקטיבית יותר. אל תזלזל בכוח של הנחה קטנה, ביטוח כלשהו, ​​או סתם מעשה טוב לב. להלן כמה רעיונות להפוך את ההצעה לאטרקטיבית יותר.
   • תן להם זיכוי עבור דמי הנוטריון או הצע להם על הסף לשלם את כל העלויות הללו. עמלות נוטריון יכולות להתמחר במהירות (בסדר גודל של עשרות אלפי יורו), כך שזו תהיה הנחה אטרקטיבית מאוד עבור קונים פוטנציאליים.
   • הצע להעביר את ביטוח הבית שלך כדי להמשיך לכסות את מכשירי הבית במקרה של תקלה. בדרך כלל זה עולה בין 250 ל 500 אירו בשנה. מחווה זו תרגיע את הקונה הפוטנציאלי שיידע שאם משהו ישתבש, הוא לא יצטרך לשלם כסף נוסף עבור תיקונים.
   • הצע לשלם עבור הליך מזורז. קונים רבים רוצים לצאת מייד לאחר שמצאו את בית חלומותיהם. אם אתה יכול להבטיח לקונים פוטנציאליים שהכל יוסדר תוך מינימום של 30 יום, עד 60 יום, זה יכול להטות את היתרה לטובתך.

חלק 4 סגור את המכירה

1. 
   

   
   קח את ההובלה בכל הדברים הכספיים. אנשי מכירות מרגישים לעתים קרובות כי הקונים יודעים כיצד הצעדים לרכוש בית. במציאות, לעיתים קרובות סוכני הנדל"ן נותנים שירות חשוב זה. אך כאשר הקונה אינו מיוצג על ידי סוכן, אתה (המוכר) הוא שעליך לומר לו כיצד לבחור מתווך משכנתא ולעקוב אחר הצעדים עד לסיום המכירה. בחר תחילה מתווך מקומי. תוכל לספק ללקוחות תוך קבלת התמיכה הדרושה לעסקה. זהו מצב win-win עבור כל הצדדים. מכיוון שלמתווכים לרוב יש לקוחות מאושרים שטרם מצאו בית, שיתוף הפעולה ביניכם מאפשר לך גישה לרשימת הלקוחות שלהם ואולי למצוא קונה מעניין.
   • המתווך יכול גם לתת לך מושג לגבי עלויות הסגירה של המכירה והיתרונות הכספיים האסטרטגיים לשיווק (משכנתא ללא מקדמה, מימון קהילתי, מענקים זמינים ...). פיתרון פיננסי גמיש חשוב לא פחות למכירת הבית כמו הצגת הבית עצמו.
   • המלווה עשוי להיות מסוגל לכתוב תוכנית פירעון על בסיס מחיר הרכישה המשוער.
   • המלווה יכול לפעמים גם לקבוע פגישה עם קונים פוטנציאליים בביתכם כדי להסביר להם כיצד הם יכולים לממן את רכישת הנכס.

2. 
   

   
   היה מוכן למשא ומתן. כאשר קונה פוטנציאלי אוהב את הבית, אך מהסס, נצלו אותו בכדי לשפר את ההצעה. שמתם לב שהוא התבונן ברביקיו באריכות? הצע להשאיר אותו בבית. האם הוא העיר הערות שליליות על אזור הפטיו הדהוי? נניח שתוריד את המחיר ב 500 € לכיסוי עלות העבודה. מתן מכשיר ביתי או ביצוע ויתורים קטנים על שיפוצים יכול לעלות פחות מתשלום המשכנתא על בית שכבר אינכם רוצים.
   • זכור שכאשר אדם מעוניין מציע לך הצעה נמוכה בהרבה מהמחיר המבוקש, אתה תמיד יכול להציע הצעה אחרת על ידי התאמת המחיר מחדש לטובתך. אל תתייאש כשאתה מקבל הצעות לקנות במחיר הנמוך מזה שאתה מבקש.

3. 
   

   
   נסה להסיק במהירות ובנכון. נסה לסגור את המכירה במהירות האפשרית כאשר הקונה מתחיל לסחור ומציע הצעה לרכישה. הקפד לספק את כל המסמכים הרשמיים הנחוצים. אם ההצעה לא מתאימה לך, סרב לה. הפוך תמיד הצעה נגדית. נסה לקחת בחשבון את צרכיו של הקונה כאשר אתה יכול להרשות זאת לעצמך. שקול גם לשכור עורך דין לניתוח ההצעה. לאחר השלמת המכירה, עבורי בהקדם האפשרי.